Principe général
Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts :
- L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers).
- La nue-propriété : le droit de disposer du bien, sans en avoir la jouissance immédiate.
Dans le cadre d’un investissement locatif familial, les parents acquièrent l’usufruit tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires. À l’extinction de l’usufruit (souvent au décès des parents), les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.
Avantages pour les parents
- Percevoir les loyers : les revenus locatifs reviennent aux usufruitiers, ce qui peut compléter leurs ressources.
- Optimisation fiscale : l’usufruit est évalué selon un barème fiscal, réduisant le coût d’acquisition par rapport à la pleine propriété.
- Transmission anticipée : les parents organisent la succession en douceur, sans attendre le décès. Ils peuvent bénéficier des abattements pour donner leur patrimoine de leur vivant. Par exemple, chaque parent peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu'à 100 000 euros tous les 15 ans, sans droits de donation.
Avantages pour les enfants
- Acquisition à moindre coût : la nue-propriété est valorisée à un prix réduit (selon l’âge des usufruitiers).
- Pas de fiscalité supplémentaire au décès : la pleine propriété se reconstitue automatiquement.
- Patrimoine sécurisé : les enfants deviennent propriétaires d’un actif immobilier sans avoir à en assumer la gestion locative.
Un outil patrimonial stratégique
Ce montage est particulièrement adapté pour :
- Préparer la transmission tout en conservant des revenus.
- Optimiser la fiscalité (droits de donation réduits).
- Investir dans l’immobilier locatif avec une vision long terme.
Les conseillers SMCI et leurs partenaires sont à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets immobiliers.