Un principe simple : l’amortissement du logement
Contrairement aux anciens dispositifs de « réduction d’impôt », le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme comptable simple :
- 80 % du prix d’acquisition du logement neuf est amortissable (le foncier, estimé forfaitairement à 20 %, ne l’est pas),
- Vous choisissez dès le début le taux d’amortissement annuel applicable qui va de 3,5% à 5,5% suivant les plafonds de loyers et de ressources des locataires appliqués
- Chaque année, l’amortissement, vient neutraliser fiscalement les loyers perçus, et créer un déficit foncier reportable sur les autres revenus, ainsi :
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- Tant que l’amortissement et les charges absorbent les loyers, aucun impôt n’est généré par votre investissement : ni impôt sur le revenu (IR), ni prélèvements sociaux (CSG-CRDS au taux actuel de 17,2 %), en clair, les loyers ne sont pas fiscalisés.
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- Lorsque l’amortissement et les charges dépassent les loyers, un déficit foncier est généré, celui-ci est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, ce qui permet de réduire directement le montant global de l’impôt du foyer fiscal
Le dispositif Jeanbrun "intermédiaire" : le bon équilibre
En optant pour le respect des plafonds de loyers et de ressources « intermédiaires », qui correspondent au cœur du marché, il est possible de trouver un équilibre idéal entre attractivité du logement, rentabilité et accessibilité pour les locataires. Cette approche permet de s’adresser à un large public tout en maintenant des conditions de location compétitives et adaptées à la demande réelle :
- Taux d’amortissement : 3,5 % par an,
- Plafond annuel de déduction : 8 000 € par foyer fiscal,
- Plafonds de loyers correspondant aux loyers de marché bisontins
- Plafonds de ressources des locataires compatibles avec plus de 80 % de la population,
- Engagement de location minimum : 9 ans,
- Durée maximale d’amortissement : 28,5 ans
Ce positionnement permet de louer facilement, sans contrainte excessive, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal extrêmement favorable.
Un dispositif libre, stable et hors niches fiscales
Autres atouts majeurs :
- Le dispositif Jeanbrun ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales,
- Aucun zonage restrictif : Besançon est pleinement éligible,
- Liberté de l’investisseur : possibilité de conserver le bien sur le long terme,
- Pas de remise en cause à l’issue de la période minimale,
- Applicable aux logements neufs ou en VEFA, cœur de l’offre actuelle.
Patrick?Olivier Equoy, directeur général de SMCI, souligne tout l’intérêt du dispositif Jeanbrun :
« Ce dispositif marque un véritable tournant pour l’investissement immobilier. Il permet non seulement de neutraliser la fiscalité liée aux loyers perçus — aussi bien l’impôt sur le revenu que les prélèvements sociaux — mais également de réduire l’imposition globale du foyer fiscal grâce au report du déficit foncier généré par l’amortissement. »
« À titre d’exemple, pour un investissement de 150 000 €, financé à 100 % par un crédit, avec un loyer de 520 € par mois, un foyer fiscal avec une TMI (tranche marginale d’imposition) de 30 % supporte, dans le régime classique des revenus fonciers, un coût fiscal cumulé de plus de 7 000 € sur 9 ans, et près de 11 500 € sur 12 ans. Avec le dispositif Jeanbrun, ce même investissement génère au contraire un gain fiscal de près de 6 800 € sur 9 ans, et plus de 7 800 € sur 12 ans. »
« L’impact est encore plus significatif pour les foyers fortement imposés. Pour une tranche marginale à 41 %, le gain fiscal atteint plus de 9 000 € sur 9 ans et dépasse 10 700 € sur 12 ans. On le voit clairement : ce mécanisme redonne des couleurs à l’investissement immobilier locatif, en améliorant nettement sa rentabilité après impôt. »
« Chez SMCI, nous avons d’ailleurs développé des outils de simulation précis qui permettent à chaque investisseur de mesurer concrètement l’impact du dispositif Jeanbrun sur sa fiscalité et de prendre des décisions éclairées, adaptées à sa situation personnelle. »
En résumé, Le dispositif Jeanbrun offre deux leviers complémentaires :
- Neutralisation totale de l’impôt sur les loyers : pas d’IR, pas de CSG-CRDS tant que l’amortissement absorbe les revenus.
- Un déficit reportable sur vos revenus globaux : réduction de votre impôt
Le gain est donc double :
- zéro fiscalité sur les loyers,
- baisse de l’impôt global du foyer.
Une solution particulièrement adaptée au neuf à Besançon
Pensé pour relancer la construction neuve, le dispositif Jeanbrun s’applique pleinement aux programmes immobiliers neufs proposés aujourd’hui à Besançon par SMCI.
Les conseillers de SMCI proposent :
- des simulations personnalisées,
- l’étude de votre situation fiscale,
- la présentation de programmes neufs éligibles au dispositif Jeanbrun.
