Le logement locatif intermédiaire (LLI) et le dispositif Jeanbrun ne sont pas nouveaux en soi, et chacun a déjà fait parler de lui. La vraie information, c'est qu'ils sont cumulables sur un même appartement neuf. Là où l'un agit sur le prix d'achat et les impôts fonciers, l'autre agit sur l'impôt lié aux loyers : mis bout à bout, leurs effets s'additionnent au lieu de se concurrencer.
Pour un particulier qui achète un logement neuf destiné à la location, cette combinaison change l'équation. C'est elle, et non chaque dispositif pris isolément, qui fait aujourd'hui la différence.
Ce que le cumul apporte concrètement :
- Un prix d’achat allégé : TVA à 10 % au lieu de 20 % (LLI) : près de 9 % d’économie dès la signature.
- Une taxe foncière effacée : Remboursée pendant 20 ans grâce au crédit d’impôt du LLI.
- Un impôt sur les loyers réduit à presque rien : L’amortissement Jeanbrun vient effacer, année après année, l’impôt sur les revenus locatifs et la CSG CRDS.
- Un effort d’épargne fortement diminué : Une fois les trois effets combinés, la mensualité restant à la charge de l’acheteur baisse nettement — le locataire et l’économie d’impôt financent le reste.
Un même appartement, trois avantages qui s'empilent
"L'intérêt du cumul, c'est qu'il n'y a rien à arbitrer : on ne choisit pas entre payer moins cher et être moins imposé, on obtient les deux sur le même bien", explique Patrick-Olivier Equoy, directeur général de SMCI, promoteur bisontin. "L'acheteur profite de la TVA réduite et de la taxe foncière effacée grâce au LLI, et dans le même temps il amortit son logement avec le Jeanbrun. Concrètement, l'effort d'épargne mensuel d'un couple peut baisser de plusieurs centaines d'euros par rapport à un achat classique."
Autrement dit, une part importante du logement se finance par le loyer et par l'économie d'impôt, pendant que l'acquéreur se constitue un patrimoine. Le tout en logeant des ménages aux revenus intermédiaires — souvent des actifs ou des étudiants qui peinent à se loger dans le parc classique.
Encore faut-il un programme éligible
Le cumul ne s'applique pas à n'importe quel logement : il suppose un programme neuf répondant à des conditions précises, et tous les biens n'y ouvrent pas droit. C'est là qu'intervient le rôle du promoteur. "Notre valeur ajoutée, c'est précisément de proposer à Besançon des programmes éligibles au cumul", souligne Patrick-Olivier Equoy. "L'acquéreur n'a pas à se soucier des critères : nous les avons vérifiés en amont, pour qu'il puisse investir en toute sérénité."
Questions à Patrick Olivier Equoy
Pourquoi insister sur le cumul plutôt que sur l'un ou l'autre dispositif ?
POE : "Parce que c'est là que se trouve le vrai gain. Pris seul, chaque dispositif est intéressant, mais c'est leur addition qui rend l'opération vraiment performante : on cumule l'économie à l'achat, l'exonération de taxe foncière et l'effacement de l'impôt sur les loyers. C'est cette mécanique combinée que nous voulons faire connaître aux Bisontins, parce que peu de gens savent encore qu'elle est possible."
À qui s'adresse ce type d'investissement ?
POE : "À un public très large : un couple qui prépare sa retraite, des parents qui veulent transmettre, un épargnant qui cherche mieux qu'un placement classique. Ce n'est pas réservé aux gros patrimoines — on parle d'un studio ou d'un deux-pièces. Chez SMCI, nous vérifions l'éligibilité du programme et accompagnons chaque acquéreur jusqu'au bout, y compris sur les démarches. Notre rôle, c'est que l'investisseur comprenne exactement ce qu'il fait."
Une fenêtre à saisir
Le dispositif Jeanbrun s'applique aux investissements réalisés jusqu'à fin 2028. Couplé au LLI sur un programme éligible, il offre aux Bisontins une occasion peu commune de conjuguer patrimoine, fiscalité allégée et utilité sociale. Comme toujours en immobilier, chaque projet mérite d'être étudié au cas par cas, avec un professionnel et un notaire.
Infos +
Le cumul LLI + Jeanbrun est soumis à des obligations déclaratives, des conditions de loyer, de ressources des locataires et de durée de location, et suppose une acquisition via une société (SCI). Un investissement locatif comporte des risques. Les informations ci-dessus sont générales et ne constituent pas un conseil personnalisé : chaque projet doit être validé avec un conseil et un notaire.
