Avant d’aborder le dispositif Jeanbrun, comment fonctionne la fiscalité des revenus locatifs ?
Patrick-Olivier Equoy : "La fiscalité sur les loyers est devenue pesante. Les revenus générés par la location s’ajoutent au revenu global du foyer et sont soumis à la tranche marginale d’imposition, à laquelle s’appliquent également 17,2% de prélèvements sociaux. En pratique, cela signifie qu’un investisseur peut perdre jusqu’à la moitié de ses loyers en impôts. C’est justement pour remédier à cette situation que le dispositif Jeanbrun a été mis en place."
En quoi le dispositif Jeanbrun se distingue-t-il des anciens dispositifs comme le Pinel ?
Patrick-Olivier Equoy : "Le Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026, change totalement de philosophie. On ne parle plus de réduction d’impôt artificielle mais d’un mécanisme économique réel, fondé sur l’amortissement du bien immobilier. C’est un dispositif simple, lisible et durable, pensé pour des investisseurs patrimoniaux."
Le dispositif Jeanbrun propose plusieurs variantes ?
Patrick-Olivier Equoy : " Oui, il existe trois niveaux :
- Jeanbrun intermédiaire,
- Jeanbrun social,
- Jeanbrun très social.
Ils se distinguent essentiellement par les plafonds de loyers et de ressources des locataires."
Quel niveau recommandez-vous chez SMCI ?
Patrick-Olivier Equoy : "Nous recommandons très clairement le Jeanbrun intermédiaire. C’est le plus équilibré et le moins contraignant :
- des loyers cohérents avec le marché,
- des plafonds de ressources compatibles avec plus de 80% de la population,
- une efficacité fiscale maximale sans rigidité excessive."
Pouvez-vous expliquer simplement le mécanisme central du dispositif ?
Patrick-Olivier Equoy : "Le cœur du Jeanbrun repose sur l’amortissement fiscal du bien.
Chaque année, une partie de la valeur du logement est amortie comptablement, cet amortissement vient en déduction des loyers perçus.
Dans le cadre du dispositif Jeanbrun « intermédiaire », le taux d’amortissement est de 3,5% chaque année calculé sur 80% de l’investissement. Soit pour un investissement de 150 000 €, l’amortissement annuel est de 4 200 €, cet amortissement vient donc chaque année en déduction des revenus fonciers."
Quelles sont les conséquences fiscales directes ?
Patrick-Olivier Equoy : "Dans la grande majorité des cas, l’amortissement absorbe totalement les loyers.
Résultat immédiat :
- pas d’impôt sur le revenu,
- pas de CSG-CRDS.
L’investisseur perçoit donc des loyers net d’impôts, ce qui est exceptionnel aujourd’hui."
Et lorsque les charges dépassent les loyers ?
Patrick-Olivier Equoy : "Un déficit foncier se crée. Ce déficit est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10.700€ par an, avec report possible sur les années suivantes.
C’est le deuxième avantage du dispositif : une baisse directe de l’impôt sur le revenu du foyer.
Le gain est donc double :
- zéro fiscalité sur les loyers,
- baisse de l’impôt global."
Quels biens peuvent être éligibles au Jeanbrun ?
Patrick-Olivier Equoy : "Le dispositif concerne :
- les logements neufs, notamment en VEFA,
- l’ancien avec travaux, sous conditions particulières relatives à la nature des travaux.
Dans tous les cas, on est sur une logique de logement durable et de qualité, adaptée à une détention longue."
Quelles sont les principales règles à respecter ?
Patrick-Olivier Equoy : "Les obligations sont simples :
- location nue, à usage de résidence principale,
- engagement minimum de 9 ans,
- respect des plafonds de loyers et de ressources, mais peu restrictifs dans le cadre du Jeanbrun intermédiaire
- aucun zonage, Besançon est pleinement éligible,
- des formalités limitées et non complexes."
Le Jeanbrun est-il adapté à une stratégie patrimoniale ?
Patrick-Olivier Equoy : "Parfaitement. Le Jeanbrun intermédiaire peut être prolongé jusqu’à 28,5 ans, ce qui permet de neutraliser la fiscalité sur plusieurs décennies. C’est un atout majeur dans une logique patrimoniale, qui améliore la rentabilité globale et réduit l’impact fiscal à la revente grâce à la durée de détention."
Pourquoi investir à Besançon avec ce dispositif ?
Patrick-Olivier Equoy : "Besançon dispose d’un marché locatif sain, équilibré et structurellement durable. Mais la fiscalité ne doit jamais faire oublier les fondamentaux : emplacement, qualité du bien, demande locative et vision long terme. C’est pourquoi investir chez soi, sur un marché que l’on connaît, reste une approche de bon sens."
En conclusion ?
Patrick-Olivier Equoy : "Le dispositif Jeanbrun intermédiaire permet aujourd’hui :
- de percevoir des loyers sans fiscalité,
- de réduire son impôt sur le revenu,
- d’investir simplement,
- et de construire un patrimoine durable à Besançon.
C’est, selon nous, l’un des dispositifs les plus cohérents et performants actuellement pour l’investissement locatif."
